Kinh nghiệm mua nhà Ontario Canada là gì? có nên qua agent không? deposit như thế nào? làm sao để close được cái deal khi mua nhà ở Thunder Bay, Ontario, Canada

Hai vợ chồng mình tính mua nhà ở Thunder Bay, Ontario, Canada nhưng chưa có kinh nghiệm gì. Mọi người có kinh nghiệm hay lời khuyên gì quý giá thì cho mình biết hen. Ah, theo như mình hiểu thì khi mua nhà thì tốt hơn thì nên thông qua với agent. Agent sẽ deal với người bán theo giá tốt nhất cho người mua. Nhưng agent chỉ được tiền hoa hồng % dựa trên giá bán nhà từ người bán. Vậy thì agent phải deal giá tốt nhất cho người bán chứ vì nếu như thế thì ăn tiền hoa hồng nhiều hơn?? p/s: nếu admin thấy topic này kg phù hợp trong club thì remove hen :)
Còn khi viết offer letter, có phải mình sẽ đưa người ta 1 hay 2% tien deposit? Hay là mình muốn đưa bao nhiêu cũng được? Dựa vào thương lượng ban đầu của mình với agent hay dựa vào giá trị căn nhà hay thế nào?!
có phải house appraisal và survey sẽ được cung cấp bởi chủ nhà hay mình tự làm?
Dựa vào house appraisal và house inspection, mình có cách nào để biết là mình không mua nhà bị hớ? 3. Và 2 anh có biết agent nào ở dưới Thunder Bay tốt hay có thể tin cậy không?

Mua nhà bạn nên tự mình tìm hiểu, ko nên dựa quá nhiều vào realtor vì họ đa phần chỉ muốn mình mua nhanh. Nếu tự mua hoặc nhờ realtor bạn nên list ra nhưng yêu cầu chính của bản thân để xem khu vực nào phù hợp, ví dụ như từ chỗ định mua đến chỗ làm bao xa, traffic thế nào, có tiện cho sinh hoạt hàng ngày không như chợ búa, ăn uống, giải trí.v.v Nếu có con nhỏ thì shool board ở đấy có tốt ko. Nếu muốn cho thuê để có mortgage helper thì chỗ đấy có tiện cho thuê ko, gần giao thông công cộng như train hoặc tuyến bus chính, ví dụ là như thế. Khi bạn narrow down đc các yêu cầu của mình rồi thì việc chọn nhà sẽ không còn quá khó nữa chứ nếu cứ theo chân realtor đi xem lung tung thì sẽ bị loạn thông tin. Bạn cứ dựa trên map trên mls.ca mà xem khu vực nào phù hợp với mình rồi xem nhà ở khu đó. Khi mua nhà thì home inspection khá quan trọng nếu mua nhà cũ, bạn nên tìm một cty uy tín để làm việc này nhằm tránh những unexpected cost mà thường là rất lớn (vài K đến vài chục K) sẽ phát sinh sau khi dọn vào mới phát hiện ra kiểu như mold trong tường, chuột bọ, hoặc foundation bị rỗng nền (nếu nhà nằm trên dốc ở khu vực mưa nhiều) mái nhà, hệ thống điện nước, bình nước nóng và furnace. Nếu biết đc càng chi tiết càng tốt về tình trạng nhà sẽ giúp bạn có thể thương lượng thêm về giá mua hoặc back out khỏi cái nhà đó để tránh gặm quả lemon sau này. Budget mua nhà bạn nên tính cả các chi phí như thuế sang nhượng, chi phí luật sư và tiền sửa chữa hoặc thay đổi trong nhà cho phù hợp với yêu cầu sử dụng của bản thân. Bạn nên chuẩn bị sẵn finance ready, vì nhiều khi gặp một cái nhà good deal mà bạn bị vướng subject to financing trong khi người khác đã đc bank approved mortgage thì ng thua sẽ là bạn. Chúc bạn sớm mua đc ngôi nhà như mong muốn.

1. Xem danh sách các nhà đăng bán, chọn lựa ra được nhà ưng ý để mua 2. Lien lạc với listing agent, agent đăng ký bán nhà mà mình muốn mua ở trên website, để xúc tiến việc mua nhà. Chọn listing agent vì agent họ sẽ work cho mình nhiều hơn vì ko phải chia % với buyer agent, hoặc là có thể deal trực tiếp với listing agent xem họ có chịu chia % phí môi giới cho mình không. Thông qua listing agents, cũng có thể biết được về sales history của căn nhà (giá mua và bán trước đó), những người trước trả giá thế nào. Nếu căn nhà được on sale đã lâu, thì nên trả thấp hơn asking price vài chục ngàn. 3. Listing agent sẽ làm việc với chủ nhà & mình để thỏa thuận giá. Nếu căn nhà được on sale đã lâu, thì nên trả thấp hơn asking price vài chục ngàn. Nếu chủ nhà từ chối offer của mình, thì hỏi xem counter offer của họ là gì. Offers/counter offers vài lần sẽ đi đến một cái giá phù hợp cho cả hai bên 4.Khi offer được chấp nhận, mình có một tuần (hoặc 2) để chuẩn bị tài chính với ngân hàng và nộp tiền đặt cọc (bằng số tiền hoa hồng – khoảng 2.5%). Cuối thời hạn đó, có thể huỷ hợp đồng, lấy lại tiền đặt cọc, hoặc ký waiver để mua nhà. Trong thời gian đó, làm inspection, nếu thấy tình trạng nhà có điều gì đó không OK, thì có thể thương thuyết với chủ nhà giảm giá.

Mối quan tâm duy nhất của agents (cả bán lẫn mua) là làm sao close được cái deal càng nhanh càng tốt. Giá cả thì do người chủ nhà quyết định, chứ không phải do agents. Tuy nhiên thông qua agents, cũng có thể biết được về sales history của căn nhà (giá mua và bán trước đó), những người trước trả giá thế nào. Nếu căn nhà được on sale đã lâu, thì nên trả thấp hơn asking price vài chục ngàn. Nếu chủ nhà từ chối offer của mình, thì hỏi xem counter offer của họ là gì. Offers/counter offers vài lần sẽ đi đến một cái giá phù hợp cho cả hai bên. Được ngàn nào hay ngàn đó.

Chi phí của agent 2 bên do người bán nhà và agent listing quyết định lúc list nhà. Ví dụ tại Toronto bên listing thường được từ 1% tới 2.5%, còn bên co-operating (tức là mang khách tới mua) thường là 2.25- 2.5%

Bạn có thể liên lạc trực tiếp với listing agent, thường thì như thế họ sẽ work cho mình nhiều hơn vì ko phải chia % với buyer agent, hoặc là bạn có thể deal trực tiếp với listing agent xem họ có chịu chia % của cái fee môi giới cho mình không (thường thì listing agent và buying agent chia 50/50 phần commission, bạn có thể deal họ chia cho mình 3/7 thay vì mất 5/5) trong trường hợp listing agent ko chịu thì bạn vẫn có thể deal đc với agent của mình, tuy nhiên trường hợp này chỉ áp dụng khi bạn tự bỏ công ra tìm hiểu nhà, tự narrow down đc cái nhà mình thích và mình tự gọi agent đến làm nốt công việc close the deal. Thông tin về giá cả hiện có nhiều, Bạn có thể vào đấy để xem giá trị nhà mình muốn mua so với các nhà khác trong khu vực https://www.aboutmyproperty.ca, dựa vào assessment bạn có thể biết đc giá mình mua là hời hay ko, tuy nhiên assessment chỉ đánh giá tương đối dựa trên giá chung của khu vực chứ ko thật chính xác trong trường hợp nhà đó đã có renovation hoặc updates nhưng cũng khá gần với giá thị trường, có thể dùng để tham khảo. Bạn nên lên mls.ca để tìm khu vực mình thích, xem nhà, xem thông tin về các properties như ảnh, diện tích này nọ. Nếu ko có thời gian đến xem thực địa thì google maps với phần street view cũng có thể cho bạn khái niệm về khu vực đó.

1. Appraisal thì người mua không làm và chủ nhà cũng không cung cấp đâu. Tuy nhiên MPAC (municipal property assessment corporation) vài năm sẽ làm đánh giá về giá trị nhà trong toàn vùng Ontario và gửi cho mình một bản. Thành phố sẽ dựa trên cơ sở định giá đó để đánh thuế bất động sản. Giá nhà thực tế thường cao hơn bản định giá đó khoảng 10-20% tùy theo từng khu vực. Chủ nhà cũng không cho mình bản định giá đó đâu. Còn bản survey nhà, khi mua nhà nên ghi rõ trong hợp đồng là chủ nhà phải cung cấp bản đó. 2. Phải mất từ 3-6 tháng mới kiếm được ngôi nhà ưng ý. Có tới 95% người mua nhà thông qua agents. Thường mình phải đăng ký với một agent để họ tìm cho. Nhưng cũng không nên dựa hoàn toàn vào họ trong việc tìm kiếm. Ban đầu Thanh có thể vào website của MSL (http://www.realtor.ca), xem listing trên đó, chọn ra khoảng chục cái nhà mình thích, rồi lái xe đến tận nơi xem địa thế cũng như bên ngoài. Sau khi đã có idea về thị trường rồi, thì đi tìm agent cũng chưa muộn. Agent họ sẽ thu xếp cho mình đi xem nhà.